Tại sao blockchain trong lĩnh vực bất động sản lại giảm nhiệt đi phần nào? Những dự án đi ngược lại với sự không nhất quán cơ bản của blockchain và hệ thống nhà nước hiện có, và dường như họ không thể thừa nhận điều này.
Đầu tiên, không có việc sử dụng blockchain cho bất động sản. Có rất nhiều khái niệm và ý tưởng khác nhau, và như bạn sẽ thấy bên dưới, một vài trong số chúng khá vô dụng. Và khi bạn xem xét ý tưởng tối thượng nhất, bạn hiểu rằng không có dự án hiện tại nào có thể cung cấp một giải pháp phức tạp để giải quyết các vấn đề về thừa kế, mất các khóa riêng tư, đồng sở hữu, ủy quyền và một loạt các vấn đề pháp lý phát sinh từ sự bất biến của blockchain. Trường hợp duy nhất bạn có thể tìm thấy là công nghệ sổ cái phi tập trung (DLT) được cho phép, đây chỉ là một công nghệ tập trung khác – hoặc blockchain với các ứng dụng “thông minh” hàng đầu nhưng được tập trung trong thiết kế cốt lõi của chúng. Những vấn đề này vẫn chưa được chú ý trong giới blockchain. Hãy cùng điểm qua các dự án và phá vỡ những lời đồn về chúng.
Honduras
Tin tức đầu tiên về việc sử dụng blockchain cho đăng ký địa chính được phổ biến như một tin lành vào năm 2015 từ Honduras với sự giúp đỡ của Epicles và Factom Inc. Được nhiều người nhắc đến trong một thời gian dài, dự án chưa bao giờ được khởi động. Và ở đây, chúng tôi tìm thấy những hạn chế cơ bản đầu tiên, mặc dù không phải là hạn chế về mặt công nghệ:
Các quốc gia có tỷ lệ tham nhũng cao có thể hưởng lợi đáng kể từ blockchain – cơ sở dữ liệu minh bạch, công khai và phi tập trung; nhưng điều đó đang không xảy ra khi chế độ kleptocracy đang thống trị đất nước của họ.
Chromaway
Chromaway được thành lập tại Thụy Điển vào năm 2014, mang lại hy vọng phá vỡ nền tảng bất động sản tập trung và quan liêu kiểu cũ. Trong một video trên YouTube vào năm 2019, nhóm nghiên cứu đã cho thấy nền tảng DLT tập trung của họ, “Chromopolis” (không phải là một blockchain như bất kỳ nền tảng DLT nào được phép khác) và tiết lộ một ứng dụng nguyên mẫu cho các chứng thư sở hữu. Ứng dụng này yêu cầu các thư ký chính phủ và các nhà môi giới “ban phước” cho các giao dịch giữa các đối tác. Và đây là quan niệm sai lầm quan trọng thứ hai. Nói chung, vấn đề về kiến trúc của các hệ thống như vậy là các hồ sơ chỉ có hiệu lực pháp lý khi chúng được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu chính phủ khép kín, tất cả các giao dịch ngang hàng trên blockchain giữa các bên đều vô nghĩa, quyết định cuối cùng sẽ thuộc về người kiểm soát sổ đăng ký trung tâm.
Một hệ thống tập trung là một phản ứng đối với công nghệ phân tán công khai của blockchain. Bất kỳ nỗ lực nào nhằm dung hòa chúng, trong đó tập trung hóa giữ vai trò hàng đầu, sẽ phải chịu thất bại vì blockchain mất tất cả lợi ích.
Nếu không chuyển từ kiến trúc tập trung sang kiến trúc phân tán, bất kỳ nỗ lực phá vỡ nào cũng biến thành sự bắt chước hệ thống hiện có. Trong thực tế, không có gì xảy ra nhiều hơn số hóa quan liêu và người trung gian. Tuy nhiên, Chromaway dạy chúng ta một bài học khác: Hơn 5 năm, dự án đã không thành công trong việc giới thiệu một hệ thống làm việc ở cấp tiểu bang nhưng trở thành các giai đoạn phát triển mới của nó theo thời gian. Vấn đề ở đây là:
Các xã hội thịnh vượng và phát triển cao thường không tìm được lý do để thay đổi hệ thống hiện có. Mục đích là gì, nếu nó hoạt động, mặc dù không hoàn hảo?
Những thay đổi phải có ý nghĩa phi thường, đặc biệt là ở quy mô của cả một quốc gia. Và rõ ràng là chính phủ Thụy Điển không có động cơ để từ bỏ độc quyền về quyền lực chính trị đối với đăng ký địa chính tập trung. Thêm vào đó, Chromaway, trong đợt ICO vào tháng 8 năm 2018, đã viết trong sách trắng rằng họ sẽ phát triển mạng DLT và sẽ giữ quyền kiểm soát tập trung đối với nó và hứa sẽ phân cấp trong tương lai. Nó cũng tiết lộ rằng sách trắng của họ không có kế hoạch trực tiếp trong đăng ký bất động sản và địa chính. Do đó, có rất ít hy vọng rằng cuộc cách mạng bất động sản đang đến từ Chromaway.
Dhana, Bitfury và những dự án khác
Bitland đã có mặt ở Ghana từ năm 2014, và dự án chưa bao giờ chuyển mục tiêu của mình sang “đăng ký đất đai và quyền sở hữu bất động sản sử dụng blockchain”. Propy Inc., trong đợt ICO năm 2017, đã tuyên bố rằng các kế hoạch sâu rộng của họ là phá vỡ ngành công nghiệp bằng cách loại bỏ các bên thứ ba với một siêu thị bất động sản toàn cầu dựa trên blockchain được điều khiển bởi các hợp đồng thông minh. Tuy nhiên, ở giai đoạn này, siêu thị của nó giống như một nền tảng môi giới bất động sản khác không liên quan đến bất kỳ cơ quan đăng ký quyền sở hữu đất nào. Và điều này rất thuận tiện, vì họ luôn có thể nói rằng họ chưa bao giờ hứa hẹn một sự gián đoạn trong giai đoạn này. Bản demo của dự án mang lại một số hy vọng cho tương lai, mặc dù không thể truy cập để đăng ký trực tuyến công khai.
REX, được thành lập tại Hoa Kỳ vào năm 2016, đã hứa hẹn mang đến một hệ thống liệt kê nhiều tiêu chuẩn (MLS) mới cho các nhà môi giới bất động sản, kết thúc với giao thức liệt kê quảng cáo trực tuyến Imenamex cho các nhà môi giới và chủ nhà – và, nếu chúng ta bỏ qua ý tưởng thoát khỏi số lượng lớn người trung gian trong bất động sản, nó có vẻ sẽ thành công.
Velox.re đã trình diễn tại Cook County, Chicago về cách hash trên một blockchain có thể bắt chước một sự tiếp nhận địa chính thực sự nhưng đã ngừng các hoạt động của nó. Bitfury đã ra mắt DLT tập trung dựa trên khung DLT Exomun tại Cộng hòa Georgia và Ukraine. Dự án có mục đích has hồ sơ của cơ sở dữ liệu bất động sản trên Exomun. Một số chuyên gia cho rằng tác động của nó ở cấp độ an ninh của cơ quan đăng ký đất đai thuộc sở hữu của chính phủ là không rõ ràng. Mặc dù vậy, chúng ta cần cung cấp tín dụng cho Bitfury vì nó chưa bao giờ giảm quan liêu hóa quan hệ và giảm bớt bên trung gian.
Cuộc cách mạng thất bại như thế nào ?
Để giải thích lý do tại sao các dự án được đề cập không thể cách mạng hóa ngành bất động sản (một số dự án thậm chí không hứa hẹn điều đó, nhưng nhiều người tin vào điều đó bởi vì chúng có liên quan đến “blockchain”), chúng ta nên làm rõ sự mâu thuẫn khái niệm quan trọng nhất của blockchain và hệ thống pháp lý truyền thống.
Vấn đề nằm ở sự bất biến của hồ sơ blockchain. Người ta có thể nói đây là một lợi thế, nhưng mô hình hiện tại dựa trên mô hình phân bậc tập trung.
2,000 năm đã qua kể từ khi luật La Mã xuất hiện, người ta đã phát triển rất nhiều học thuyết pháp lý để bảo vệ quyền sở hữu. Tất cả đều dựa trên bản chất không hoàn hảo của mối quan hệ con người và nhu cầu khắc phục vấn đề khi chúng phát sinh. Blockchain dường như không được chuẩn bị để đối phó với lý thuyết về luật pháp và nhà nước – và thực tế là không ai thiết kế công nghệ mà đặt những điều kiện tiên quyết này lên hàng đầu. Hoặc có lẽ chúng ta nên thay đổi lý thuyết để phù hợp với blockchain? Đó là một câu hỏi khó, phải không?
Các ý tưởng cấp cao được thảo luận gần đây trong ngành và giới học thuật luôn lảng tránh vấn đề chính: Chính xác là làm thế nào để công nghệ blockchain có thể được áp dụng? Khi các viễn cảnh này được phân tích, rõ ràng rằng không có việc sử dụng blockchain duy nhất cho bất động sản mà là một loạt các ý tưởng táo bạo.
Dù sao, nói chung, blockchain ngoài tiền điện tử ra còn có thể được sử dụng để:
- Chèn dữ liệu người dùng tùy ý (ví dụ: hashes).
- Tạo token.
- Quản lý token bằng hợp đồng thông minh.
- Phát triển các ứng dụng phi tập trung (DApps).
Các hồ sơ địa chính lộn xộn
Trước hết, đây không phải là về việc loại bỏ quan liêu mà là về an ninh công nghệ thông tin. Và với Bitfury, việc sử dụng các blockchain được nghiên cứu ở Georgia và Ukraine đang là nghi vấn. Các cơ quan đăng ký bất động sản ở cả hai nước vẫn tập trung hóa và bế quan. Nếu cơ sở dữ liệu địa chính với các bản ghi sở hữu không được mở – và bất kỳ giá trị hash nào được chèn vào blockchain/DLT – thì nó không bảo mật được bản ghi. Đây là lý do tại sao hồ sơ vẫn có thể bị giả mạo trong khi nó vẫn nằm trong tay ai đó. Khi bản ghi bị giả mạo, hash từ bản ghi giả đó cũng có thể được xuất bản trên blockchain – và sau đó được tiết lộ là hợp pháp. Hơn nữa các blockchain này, có vẻ như không hẳn là một blockchain mà là một DLT tập trung và khép kín, được gọi là Exonum.
Ngay cả khi chúng ta xem xét việc sử dụng một blockchain công khai thực sự, sẽ có một vấn đề khác nảy sinh: Làm thế nào để chúng ta biết bản ghi nào được ủy quyền? Giao dịch trên blockchain đều ẩn danh và không bị kiểm duyệt – vì vậy, bất kỳ ai cũng có thể tạo bất kỳ hồ sơ nào, kể cả những bản giả mạo. Chúng ta cần một lớp xác thực. Cần có ai đó tập trung xác định và ủy quyền các địa chỉ blockchain thuộc sở hữu nhà nước, từ đó hồ sơ được công bố. Và sau đó, một hệ thống off-chain tập trung khác sẽ theo dõi blockchain để lọc và thu thập danh sách các giá trị hash chính xác, được thực hiện bởi các thư ký được ủy quyền. Vì có mức độ tập trung hóa như vậy, phương pháp này hầu như không thể cạnh tranh về mặt bảo mật với cơ sở dữ liệu chính phủ hiện có.
Các hồ sơ chứng thư rối loạn
Giả sử người mua và người bán đã đi đến một thỏa thuận được ghi trong một tệp điện tử, hash của nó đã được xuất bản trên blockchain và chúng tôi coi đó là một chứng thư.
Vấn đề đầu tiên là việc xác thực của các bên: Làm thế nào để chúng ta biết rằng chính Alice và Bob đã hash bản ghi này trong blockchain? Trong trường hợp này chúng ta có thể sử dụng Hạ tầng khóa công khai (PKI) với các dịch vụ ID tin cậy. Điều này có nghĩa là họ sẽ giao thiệp với một bên thứ ba đáng tin cậy tạo và quản lý danh tính kỹ thuật số: Cơ quan cấp chứng chỉ (CA) hoặc Nhà cung cấp dịch vụ ủy thác (TSP) ở Hoa Kỳ và Liên minh châu Âu. Ví dụ, tại EU, hệ thống này được phát triển tốt (ví dụ, cư trú điện tử Estonia) và cho phép xác thực người dùng từ xa; tuy nhiên, điều này rất ngặt nghèo quy định và quan liêu.
Người ta có thể hỏi: Điều gì xảy ra nếu Alice và Bob tự xác định danh tính mình mà không có bên thứ ba đáng tin cậy? Có, họ có thể giao dịch từ xa nếu họ tin tưởng danh tính từ xa của họ. Vấn đề là chính phủ không tin tưởng họ. Không có chính phủ thì có thể xảy ra trường hợp ID ẩn danh và giả mạo vì hai lý do chính: rửa tiền và tài trợ khủng bố.
Nhưng nếu PKI thông thường được sử dụng, thì tại sao chúng ta cần blockchain? Các bên sẽ ký từ xa chứng thư điện tử bằng chữ ký số của họ, do CA/TSP cấp. Nếu bạn tin tưởng vào mã hóa của blockchain, thì không có lý do gì để không tin tưởng PKI.
Bên cạnh thảo luận về công nghệ, tại đây còn xuất hiện một vấn đề pháp lý: Làm thế nào có thể thừa nhận một chứng thư điện tử? Một thư ký tại thị trấn (một công chứng viên, một công ty đăng ký, một công ty quyền sở hữu hoặc bất kỳ ai chịu trách nhiệm về điều đó trong một trạng thái nhất định) cũng phải áp dụng chữ ký số của nó. Đối với nhiều quốc gia, một hành động như vậy là sáng tạo đến mức nó sẽ cần có các quy định mới.
Do đó, khi các startup hứa hẹn sẽ phá vỡ bất động sản và quên đề cập rằng họ cần thay đổi luật pháp, có lẽ họ đang “chém gió” hoặc chỉ đơn giản là quá sớm để nói vậy.
Mặc dù chúng ta hợp pháp hóa các hợp đồng điện tử, vẫn có hệ thống cơ sở dữ liệu thuộc sở hữu nhà nước. Vì vậy, bạn sẽ kết thúc với việc đăng ký chứng thư này được thực hiện bởi một nhân viên thị trấn (công chứng viên, công ty quyền sở hữu, vv). Vậy đâu là lợi thế của blockchain? Do đó, những thay đổi đáng kể được yêu cầu trong toàn bộ mô hình.
Hợp đồng thông minh với token sở hữu
Mặc dù ý tưởng này rất rộng, hãy thu nhỏ nó thành một kịch bản điển hình. Một bên có token đại diện cho một quyền sở hữu đất và một bên khác có tiền điện tử.
Hợp đồng thông minh được thiết kế để thực hiện một giao dịch nguyên tử – tức là, để trao đổi token lấy một lượng tiền điện tử đã thỏa thuận. Trong kịch bản này, một công chứng viên bị loại trừ (hoặc bất cứ ai thừa nhận chứng thư trong bất kỳ khu vực tài phán cụ thể nào) và do đó, chứng thư là không hợp pháp.
Thứ hai, trong khi các quyền sở hữu/chứng thư tồn tại trong cơ sở dữ liệu nhà nước trung ương, giao dịch này không có ý nghĩa pháp lý. Token này, theo luật, không đại diện cho bất cứ điều gì, ngay cả khi các bên muốn nó là một cơ sở xác nhận sở hữu. Rõ ràng là các quy định mới là cần thiết để hợp pháp hóa các mối quan hệ này.
Nếu chúng tôi giả định chính phủ công nhận token sở hữu và các giao dịch như vậy, thì điều gì phải xảy ra khi chủ nhà qua đời và không để lại khóa riêng cho bất kỳ ai? Hoặc, nếu chủ sở hữu chỉ đơn giản là mất khóa? Điều gì xảy ra nếu giao dịch bị tranh chấp bởi người có quyền bị vi phạm? Điều gì xảy ra nếu khóa riêng bị tội phạm trộm cắp? Quyền nuôi con sẽ thể hiện quyền của người khuyết tật như thế nào? Hoặc, làm thế nào để một thẩm phán có thể chia đất giữa vợ hoặc chồng đã ly hôn? Và đây chỉ là một danh sách nhỏ các vấn đề pháp lý có thể xảy ra thể hiện sự bất biến của hồ sơ và mật mã, không cho phép bất cứ ai trừ chủ sở hữu khóa riêng có quyền truy cập.
Chúng ta có nên xem xét tất cả các giao dịch luôn hợp lệ, không có vấn đề gì xảy ra? Sau đó, chủ nhà và những người kế vị bị mất tài sản khi mất khóa, và phán quyết của tòa án để phục hồi quyền sở hữu của ai đó sẽ là vô ích, vì nó không thể được thi hành.
Phát hành lại token mới? Sau đó, điều gì sẽ xảy ra nếu tìm thấy khóa bị mất hoặc bên bị đánh bại trong vụ kiện vẫn sử dụng khóa riêng của mình, thực hiện giao dịch với token cũ? Chúng ta sẽ có hai token đại diện cho một quyền sở hữu. Chi tiêu gấp đôi trên cùng một bất động sản là không thể tránh khỏi.
Hãy để cho phép bất cứ điều gì xảy ra trên blockchain nhưng chỉ coi tất cả các giao dịch này chỉ như bằng chứng, như một nguồn thông tin cho dù chúng có hợp pháp hay không. Sau đó, chúng ta sẽ phát triển một sổ đăng ký quyền sở hữu/ chứng thư riêng biệt, trong đó chúng ta có thể xây dựng nó hoàn mỹ và loại bỏ nó khi có sự cố.
Nhưng không phải chúng ta đã có một cơ quan đăng ký như vậy ở mỗi quốc gia, với các quy định và hướng dẫn về mọi tình huống có thể xảy ra – cái mà chúng ta gọi là quan liêu rồi sao? Chẳng phải chúng ta muốn thoát khỏi điều đó sao?
Rõ ràng rằng mọi người không thích các thủ tục pháp lý tẻ nhạt, vì chúng gây ra chi phí giao dịch cao. Ta thấy rằng các dự án nên kèm theo những thay đổi về lập pháp và cải cách thực sự, nhưng để điều đó xảy ra, cần phải có một khái niệm trưởng thành.
- Đây là những gì vườn ươm thời kỳ đầu Polyient Labs nghĩ về Blockchain
- Các startup blockchain huy động hơn 800 triệu đô trong nửa đầu năm 2019
Huyền Đinh
Tạp chí Bitcoin | Cointelegraph
